万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售20斤是几kg 20斤是多少磅”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(20斤是几kg 20斤是多少磅liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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